Вы здесь
Главная > Город > Городские дела > О договорах долевого участия

О договорах долевого участия

В настоящее время о договорах долевого участия в строительстве (далее ДДУ) написано много, и граждане, заключая подобные договоры, уже не подписывают их неглядя, а внимательно читают. Тем не менее, перефразируя известную поговорку, можно смело утверждать — «сколько дольщиков — столько ошибок». Информация о содержании ДДУ будет оставаться актуальной пока новые дольщики будут заключать договора.

На сегодня долевое участие граждан в строительстве жилых домов является самой распространенной формой финансирования нового строительства. ДДУ — это самый главный документ для желающего приобрести квартиру в строящемся доме, и от того, как он составлен, зависит, получит ли в положенный срок дольщик свою квартиру.

Независимо от названия: договор долевого участия, договор об инвестировании строительства, договор о совместном строительстве и т.п. — подобные документы однотипны. Их суть сводится к следующему: граждане, называемые, как правило, дольщиками, передают денежные средства организации, которая обычно именуется застройщиком. Застройщик обязуется, в свою очередь, передать дольщику квартиру, параметры которой обозначены в договоре.

Несмотря на всю распространенность ДДУ, единство взглядов по поводу статуса подобных договоров отсутствует. Более того, в Гражданском кодексе РФ отсутствует такое понятие, как договор долевого участия. В Федеральном законе от 25.02.99 г. N39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» указано лишь, что отношения инвесторов с другими участниками инвестиционного процесса регулируются договором между ними.

При возникновении судебных споров между застройщиком и дольщиком для суда решающее значение может иметь личность дольщика и цель, с которой он приобретает квартиру: для себя лично или для использования в коммерческих целях. В этом смысле интересен обзор Верховным Судом практики, связанной с участием граждан в строительстве, от 19 сентября 2002 г. Он предлагает рассматривать и решать спорные ситуации в соответствии с нормами «Закона о защите прав потребителей».

Четкой регламентации отношений дольщика со строителями по объектам застройки, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005 г., до вступления в силу Федерального закона N214-ФЗ, компанией не существует. И в этом случае возрастает важность детальной проработки ДДУ.

Будьте бдительны, не стесняйтесь проверить инвестора.
Несколько рекомендаций юристов:
1. До начала согласования условий договора следует убедиться в том, что компания, с которой предлагается заключить ДДУ, имеет свидетельство о государственной регистрации, получить информацию, кто является ее учредителями, каков размер уставного капитала. Узнать о компании: сколько она существует, какие объекты были ею построены, сдавались ли они в срок и с каким качеством, обратить внимание на квалификацию персонала, выяснить, участвовала ли компания в каких-либо конфликтах и судебных разбирательствах. Важны любые сведения, если какие-то сведения вам предоставлять отказываются, то это повод насторожиться.

2. Убедиться в наличии у фирмы всей необходимой разрешительной документации по строительству выбранного объекта. В том числе: постановления администрации (распоряжение главы) или распоряжения КУМИ о проектировании и строительстве жилого дома, а также договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях или документа, подтверждающего права собственника на земельный участок, и документов, дающих право компании на строительство объекта.

3. Вступая в переговоры с представителем компании, важно убедиться и в его собственных полномочиях.

4. Если Вы решились стать участником долевого строительства, обратите внимание на следующие факторы, повышающие рискованность сделки:

— строительство производится либо на чужом участке, фундаменте, либо достраивается;
— количество участников долевого строительства замалчивается;
— основным застройщиком является фирма, которая не довела ни один объект до окончательного расчета с дольщиками;
— реализация расчетов между фирмой и дольщиками происходит либо по бросовым ценам, либо не с помощью денежных средств;
— неоднократный перенос сроков окончания строительства.
Если в процессе строительства дома вдруг обнаруживается хотя бы один из этих признаков, вам следует немедленно обратиться к юристам, которые специализируются в спорах по долевому участию. В противном случае, увы, придется платить дополнительные поборы или копить деньги на новое строительство.

В договоре имеет значение каждое слово. Если непонятно, что означает тот или иной термин, словосочетание, необходимо выяснить это с привлечением компетентных специалистов. Практика показывает, что некоторые строительные фирмы сознательно включают в договор туманные формулировки и положения, понятные им самим, но при этом ущемляющие интересы дольщика.

В ДДУ должны быть четко определены обязательства застройщика: завершить строительство и сдать объект в эксплуатацию в указанный срок, передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в определенный срок и обязанность предоставить документы, для регистрации права собственности дольщика в четко определенный срок. Исключить из договора возможность для компании в одностороннем порядке увеличить стоимость квартиры. Если сроки сдачи объекта будут нарушаться, в договоре должны быть прописаны штрафные санкции для фирмы.

Квартира должна быть предельно четко индивидуализирована, то есть, в договоре необходимо указать все ее параметры: общей и жилой площади, месторасположение квартиры в поэтажном плане, относительно строительных осей, подробно указаны ее «внутренние» характеристики в части отделки и комплектации оборудованием. Соответствие квартиры действующим нормативам (СНиПам, ГОСТам и т.д.) является частью предмета договора, приложить к договору, в качестве его неотъемлемой части, копию из поэтажного плана из проектной документации.

Договор долевого участия является основополагающим документом для дольщика: перед его подписанием следует тщательно проработать каждый пункт, чтобы не оказаться в конфликтной ситуации и без денег, и без квартиры.

Анатолий Равин,
глава м.о. г. Александров

Оцените материал

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Я не робот.

Top
Adblock detector