Вы здесь
Главная > Город > Городские дела > Прогнозы застройщиков: с введением эскроу-счетов цены на квартиры вырастут

Прогнозы застройщиков: с введением эскроу-счетов цены на квартиры вырастут

1 июля 2019 года в строительной сфере станут обязательными так называемые эскроу-счета: дольщики будут передавать свои деньги не застройщику, а банку, где они и будут находиться до ввода дома в эксплуатацию. Какие риски могут поджидать тех, кто решил купить себе квартиру в строящемся доме? И насколько эта схема усложнит работу застройщиков?

Изменения законодательства о долевом строительстве были приняты 25 декабря 2018 года. Термин «эскроу» (англ. escrow) был заимствован в англо-американском праве и обозначает депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия. Если говорить проще, то в отношении к российской строительной отрасли это обозначает, что человек, который решил купить квартиру в новостройке, теперь будет передавать свои деньги не застройщику, а банку. Банк же будет выдавать кредит на строительство. Деньги дольщика будут лежать в банке до завершения строительства, и получит их застройщик только после завершения строительства дома. С одной стороны, это гарантия того, что деньги дольщика не пропадут, в случае, если дом не будет достроен. Об этом сообщает пресс-служба администрации Владимирской области: «Переход от непосредственного привлечения денежных средств граждан застройщиком к проектному финансированию призван снизить риски приобретения жилья на стадии строительства, повысить надежность и прозрачность деятельности застройщиков, а также более активно вовлечь банки в процесс строительства в роли посредников, обеспечивающих стабильность всей системы… Переход на проектное финансирование положительно скажется на защите интересов граждан: их права гарантированы в том числе при банкротстве застройщика — деньги будут возвращены».

С другой стороны, кредитование явно подразумевает увеличение стоимости вводимого в эксплуатацию нового жилья и, скорее всего, уход из строительного бизнесса некоторых стройкомпаний. Об этом говорят и в областной администрации: «В настоящее время во Владимирской области 59 застройщиков строят 151 объект общей площадью 1,2 млн кв. метров. Не исключено, что не все региональные застройщики смогут вписаться в новые условия изменившихся правил жилищного строительства».

Тем не менее, некоторые из строительных компаний, не дожидаясь времени «икс», уже перешли на новую форму проектного финансирования строительства домов. Во Владимирской области таких компаний две: ООО «ВТУС» и ООО «СК Континент». А насколько готовы александровские строительные компании к этим нововведениям? На эту тему мы решили поговорить с учредителем александровской СК «Алдега» Денисом Кузнецовым.

— Что будет с теми домами, которые сейчас находятся в стадии строительства и не будут сданы к 1 июля 2019 года? И как вы готовитесь к переходу на новую схему строительства многоквартирных домов?
— На сегодняшний день наша компания ведет строительство двух объектов по так называемой «старой схеме», то есть с прямым заключением договоров долевого участия. Это объект на улице Жулёва и объект на улице Восстания 1905 года в Александрове. На сегодня правительство вводит критерии, по которым такие дома можно будет достраивать. Готовность дома должна быть не менее 30% и заключенных договоров долевого участия не менее 10%. Объект на улице Восстания готов на 85%, на Жулёва — готовность около 25%, к 1 июля готовность будет выше. Поэтому мы уверены, что эти объекты останутся в старой схеме по долевому участию.
Что касается работы с эскроу-счетами… На сегодняшний день в списке Цетробанка РФ уполномоченных банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве — 63 организации. Сами банки проводили встречи со строительными организациями Владимирской области. И в администрации Владимирской области была организована встреча банкиров со строителями. Банки представляли свои предложения на этих встречах, рассказывали, что и как они видят, как оценивают ситуацию. Но на деле оказывается не все так просто, как они нам рассказывают. При заключении договора нужно предоставить кучу документов и отчетов по формам банка, причем в каждом банке форма своя. Мы выбрали два банка АО «Банк ДОМ.РФ» и ПАО «Сбербанк». В первый мы обратились чуть раньше и потому продвинулись чуть больше. Получены предварительные условия, на которых они будут готовы заключить с нами договор. По сути это договор на предоставление кредита в виде кредитной линии. То есть часть денег — мы имеем право вкладывать собственные средства, оставшуюся часть, необходимую на строительство, предоставляет банк. У Сбербанка определено, что часть собственных средств — не менее 15%, у АО «Банк ДОМ.РФ» — любая часть, по нашему усмотрению.

— Раньше покупатели квартир заключали договора непосредственно со строительной организацией. Теперь им будет необходимо заключать два договора: с застройщиком на долевое участие и с банком на открытие счета эскроу. А если у банка, как, например, у АО «Банк ДОМ.РФ», нет представительства в Александрове?
— Весь бумагооборот с банком идет в электронном виде после регистрации на их сайте. У нас тоже возник вопрос, а как граждане будут общаться с банком? Нужно ли им будет ехать заключать договор на эскроу-счет? В банке сказали, что у них разработана следующая схема: после того как они аккредитуют строительную организацию и будет заключен договор на предоставление кредита, сотрудник стройкомпании будет предоставлять в банк данные дольщиков, необходимые для заключения договора, а оттуда будут поступать договорные документы.

— Льготы, отсрочки в такой схеме исключены?
— Банк устанавливает после рассмотрения документов нижнюю планку стоимости квадратного метра. Если мы вдруг решили заключить договор ниже этой планки, то мы это должны согласовать с банком. Не секрет, что застройщики проводят акции и предоставляют покупателям какие-то скидки. Если мы решим дать скидку, и она ниже той, которую нам установил банк, то мы должны ее согласовать с банком. А ее могут и не согласовать. Что касается рассрочки… Банки жестко настаивают на том, что расчет должен быть произведен не позднее чем за пять дней до ввода дома в эксплуатацию. У людей складываются разные жизненные ситуации, и мы это понимаем. Если мы могли предоставить дольщику отсрочку на месяц-другой, то здесь это уже будет невозможно.

— Появление посредников между дольщиками и застройщиками повлечет за собой удорожание строительства?
— По самой своей сути, конечно должно повлечь. В первую очередь из-за предоставления кредита. Кредит — это заемные деньги, на которые будет начисляться процент, и, соответственно, стоимость строительства будет больше на этот начисленный процент. Соответственно, если себестоимость строительства выше, скорее всего, и цена реализации будет выше.
Будет ли это увеличение на какой-то определенный процент? Я пока не готов ответить. Суть этого закона с эскроу-счетами была в том, чтобы под каждый проект создавалась чуть ли не новая организация. У нас есть два строящихся объекта, мы просим в банке кредитную линию на третий. На встречах представителей банков со строителями называлась «вилка» от 11 до 14%. Мы заявили организацию, которая три года на строительном рынке, и нам выдали «базовую ставку» порядка 14%. При этом нам сказали, что у организации маленький опыт работы, риск «недостроя», по их мнению, большой, поэтому ставка большая. Тогда мы предложили банку свою группу компаний, где есть организация, у которой 17 лет опыта работы и большое количество введенного жилья. Но после расчетов ставка осталась та же — 14%. Мы спросили — а в чем тогда смысл? Нам не смогли объяснить.
У банков есть как базовые, так и средневзвешенные ставки, и они делают предварительный расчет. Базовая ставка — это когда тебе выдается кредит, а на эскроу-счета, куда вносятся долевые средства, поступлений нет. Например, выбрано 10 миллионов кредита, а на эскроу-счетах находится, условно, пять миллионов. Из десяти миллионов выбранного кредита пять миллионов считаются по ставке примерно 6%, а другие пять миллионов — по ставке 14%. Естественно деньги выбираются не все сразу, а по мере необходимости оплаты материалов, оплаты работ. Конечно, ставка в рамках года получится не 14%. Но какая — сейчас пока трудно сказать.

— В Александрове сейчас муссируются слухи, что после введения эскроу-счетов в строительной отрасли Александровского района из трех существующих ныне строительных организаций останется лишь одна. Ваша компания не собирается бросать строительство?

— Я с этими слухами не согласен и не знаю, кто их распространяет. Мы на сегодня готовы работать с эскроу-счетами. Более того, мы можем построить дом за счет собственных средств без привлечения денег физических лиц. В крайнем случае, если вдруг нам по каким-то причинам банки откажут, мы возьмем собственные средства, построим дом и будем продавать уже готовые квартиры. Этого никто не может запретить, поскольку строительство за счет собственных средств — это возможно. Единственное, что нельзя «перемешивать» две системы. Если по какому-то объекту ведется строительство и заключаются договора долевого участия, то параллельно строить дом за счет собственных средств стройкомпания не имеет права. Нужно ввести в эксплуатацию объект долевого участия и только после этого строить за счет собственных средств.

— Для чего, на ваш взгляд, принят этот закон?
— Конечно, банки у нас обладают финансовыми возможностями и при осуществлении контроля строительства, и при осуществлении контроля за выданными кредитами на строительство. Если по старой схеме имеется риск в том, что вдруг застройщик не достроит дом, и это может привести к его банкротству, то по новой схеме застройщик риска не несет, поскольку финансирование объекта будет обеспечено банком. Государство таким образом исключает появление обманутых дольщиков. Это плюс. При этом есть минусы — в плане возможного удорожания жилья. Гражданин в любом случае получает гарантию, что его квартира будет построена, но выходит, что граждане за эту гарантию будут немножечко больше платить.

Эдуард Егоров,
фото автора.

Оцените материал

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Я не робот.

Top
Adblock detector