Покупка недвижимости — сложный и длительный процесс, требующий внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и, очень часто просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует много мошенников, но даже если Вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить внимание при покупке недвижимости?

Прежде всего, с 29 декабря 2015 г. изменилось федеральное законодательство в сфере регистрации сделок с недвижимостью. Теперь сразу несколько видов сделок требуют обязательного нотариального удостоверения перед подачей документов на государственную регистрацию прав.
Так, к нотариусу придется идти, если Вы продаете долю в праве общей собственности на объект недвижимости третьему лицу (не сособственнику) или же если Вы продаете невыделенную земельную долю или, как ее еще называют, земельный пай. Кроме того, удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Собирать необходимые документы нотариусы теперь обязаны самостоятельно, правда, касается это только выписок из Единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Продавцу для совершения сделки по-прежнему нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость и документы, на основании которых оно было выдано (они перечислены на бланке свидетельства), нотариально удостоверенные согласия на сделку от других дольщиков либо согласие от органов опеки (если речь идёт о несовершеннолетних или недееспособных гражданах).
Пока круг сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, довольно узок и спрос на них невелик. Обозначим ряд вопросов, требующих особого внимания при покупке недвижимости и совершении сделки, минуя удостоверение ее у нотариуса. Итак:

Документы

Обязательно необходимо проверить документы, подтверждающие право собственности продавца. Продавцом должны быть представлены документы в подлинных экземплярах (например, подлинник договора купли-продажи, подлинник свидетельства о праве собственности на земельный участок) или надлежащим образом заверенные копии (например, копия решения суда или копия акта органа местного самоуправления — постановления, решения и т.д.). В случае утраты подлинника документа продавец может также представить его дубликат, выданный уполномоченным на это лицом.
Если объект недвижимости продают по доверенности, важно удостовериться, что сам собственник действительно изъявляет такое желание (например, наличие в тексте доверенности таких слов, как: «с правом продажи недвижимого имущества», «с правом подписания договора купли-продажи», «с правом определения цены и условий продажи по усмотрению лица, выступающего по доверенности» и т.д.). В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются!

Юридическая история

Покупателю следует обратить внимание на частую перепродажу объекта недвижимости, а также удостовериться в отсутствии арестов, запрещений и иных обременений. Такую информацию можно получить в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), которую можно заказать как в электронном виде на сайте Росреестра, так и лично в любом Управлении Росреестра по Российской Федерации вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости.
Если в ЕГРП никаких сведений об объекте нет, целесообразно получить информацию из органа, ранее осуществлявшего регистрацию прав до начала деятельности учреждения юстиции по регистрации права на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (например, в отношении квартиры, комнаты, жилого/садового дома, гаража — информацию может предоставить отдел (бюро) технической инвентаризации (далее — БТИ). На сайте Росреестра размещены сведения об учреждениях юстиции по государственной регистрации прав и дате начала их деятельности (www.rosreestr.ru).

Несовершеннолетние дети

Наряду со взрослыми, дети также могут иметь права собственности на объекты недвижимости (например, после приватизации квартиры или по договору купли-продажи) либо право пользования жилым помещением. Для продажи любого объекта недвижимости, частично или полностью находящегося в собственности ребенка, обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (далее — ОП). Причем ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, при покупке новой квартиры не меньшего метража в определенном районе).
При покупке жилого помещения важно убедиться, есть ли по данному адресу зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, целесообразно, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье.

Лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением и после продажи
В договоре купли-продажи объектов жилого назначения должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Для этого собственник объекта недвижимости может взять для Вас выписку из домовой книги, из которой можно узнать обо всех зарегистрированных в этом жилом помещении лицах. Выписка берется в паспортном столе, администрации или в Управляющей компании. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Бывшие супруги

В том случае, если собственник недвижимости состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брачного союза, дату покупки недвижимости и ее основание. Ведь в том случае, если недвижимость была куплена во время брака, то оба супруга имеют на нее законное право (например, даже если они не прописаны и не проживали в собственной квартире), а, соответственно, на продажу необходимо нотариально удостоверенное согласие одного из супругов. Такое согласие необходимо получить, если с момента развода не прошло трех лет, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить наличие документа о разделе имущества: договор между супругами или соответствующее решение суда.

Наследство

Недвижимость, полученная в наследство, зачастую сразу поступает в продажу. Следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Ведь оформляя вступление в наследство, нотариусы учитывают только наследников, заявивших о себе в течение полугода со времени кончины наследодателя, а обойденный в правах наследник может в дальнейшем потребовать свою часть наследства. Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, т.к. в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав.

Площадь объекта недвижимости

Особое внимание уделите вопросу о произведенной самовольной перепланировке или переоборудовании приобретаемой недвижимости. Как показывает практика, каждый десятый объект недвижимости, будь то квартира или нежилое помещение, пытаются продать, скрывая самовольную перепланировку. Перед оформлением договора купли-продажи внимательно проверьте поэтажный план и экспликацию, технический паспорт объекта недвижимости. Обратите внимание на существующую планировку и на ту, которая отражена в документах, выданных БТИ, ведь после того как сделка будет заключена, вся ответственность по приведению объекта недвижимости в соответствие с действующими нормами ляжет на плечи нового собственника. И хорошо, если в будущем легализовать перепланировку будет возможно, ведь многие собственники производят несанкционированные переустройства, которые можно исправить единственным способом — приведением планировки в соответствие первоначальному поэтажному плану БТИ.
Не менее важным является и вопрос о площади земельного участка, которая очень часто не совпадает с тем, что указано в правоустанавливающих документах и с тем, что есть «по факту». Сопоставьте реальные границы покупаемого земельного участка с тем, что указано в документах. Вы должны покупать не документы на землю, а сам земельный участок, как индивидуально-определенную вещь. А обеспечить его индивидуализацию поможет только процедура межевания (определение границ и площади земельного участка на местности, при участии заинтересованных лиц).
На практике произвести полную проверку объекта недвижимости своими силами непросто, а в некоторых случаях — и вовсе невозможно. Этот вопрос волнует все стороны, принимающие участие в сделке, не только покупателей. Одинаково обеспокоены возникновением «досадных недоразумений» и продавцы, и посредники- риэлторы, и нотариусы. Поэтому советы и рекомендации, приведенные выше, будут одинаково полезны всем участникам сделки.

А.М.Горлова,
главный специалист-эксперт Александровского отдела
Управления Росреестра по Владимирской области.
Фото Эдуарда Егорова.